Квартира в новостройке: знакомимся с правилами регистрации права собственности

Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке, ее покупателю приходится ждать не только завершения строительства дома, но и оформления множества документов. Порой на это уходит не один год…

К сожалению, механизм приобретения квартир в новостройках в нашей стране пока не отлажен. Отдать необходимое количество денег продавцу и начать спокойно жить в новой квартире в кратчайшие сроки, пожалуй, еще никому не удавалось. Прежде чем стать полноправным собственником квадратных метров, приходится преодолеть ряд испытаний.

Одно из них – регистрация права собственности на недвижимое имущество. По закону эта процедура должна произойти в течение 30 дней с момента предоставления в регистрирующий орган необходимых документов. В суровой действительности нередко «бесправные» собственники годами ждут заветного свидетельства.

Познакомиться с правилами регистрации права собственности на квартиру в новостройке нам помогла сотрудник одного из агентств недвижимости Липецка Наталья Агеева. Наталья также рассказала о «подводных камнях» и нюансах этого непростого дела.

- Начнем с того, что занимается регистрацией и непосредственно осуществляет процедуру регистрации права собственности Федеральная регистрационная служба (ФРС). Вкратце процесс регистрации прав на новостройку выглядит следующим образом.

По окончании строительства компания-застройщик сдает дом госкомиссии, которая должна принять этот объект. После чего к делу подключается Бюро технической инвентаризации (БТИ), утверждающее поэтажные планы дома и экспликации к ним. Затем документы подаются в ФРС, где сначала они проходят правовую экспертизу, на основании которой выдается свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в Единый государственный реестр вносятся соответствующие записи. Именно этот день считается датой государственной регистрации прав на квартиру (дом).

Перечень ваших основных документов:

• поэтажный план и экспликация квартиры из БТИ;
• заявление о регистрации права собственности;
• оплаченная квитанция об оплате государственной пошлины (500 руб.)
• паспорт;
• договор со строительной компанией;
• акт приёма-передачи квартиры;
• если регистрацией занимается представитель компании, то необходимо снабдить его нотариально заверенной доверенностью.

Все документы должны иметь копии, лучше сделать несколько. От регистраторов также необходимо взять расписку, в том, что они получили от вас или от вашего представителя документы.

- Отнеситесь к внешнему виду этих документов предельно внимательно. Согласно ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание, не будут приняты ФРС.

Почему сроки затягиваются?

Как разъяснила нам Наталья Агеева, сроки формирования такого комплекта документов зависят от того, как быстро и в срок исполнят свои обязательства обе стороны.

Задержки возникают по нескольким причинам. Во-первых, зачастую в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество юридических и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен и принят государственной комиссией, необходимо перевести его на баланс обслуживающей организации (ДЕЗа или управляющей компании). Для этого подписывается договор между заказчиком строительства, подрядчиком, инвестором и эксплуатирующей организацией. Далее по итогам обмеров БТИ производится окончательный расчет между всеми участниками строительства и определяется, кому какая доля квартир переходит. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта.

В итоге, чем больше участников, тем больше бумаг необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. Тем более, когда переплетаются интересы нескольких участников, общего согласия сторон достичь непросто.

Документы участников должны подтверждать полномочия всех юридических лиц и их органов управления (уставы, свидетельства, протоколы об избрании руководителей, копии доверенностей на право подписания договоров) и физических лиц, участвующих в инвестиционном процессе (копии паспортов, доверенности, согласия супругов. Отсутствие либо ненадлежащая форма бумаги (истечение срока ее действия, ошибки в тексте) затягивают процедуру, так как требуется переоформление документов.

Если у государственного регистратора есть какие-то сомнения или претензии к документам, то возможно процедуру приостановить – на срок не более чем на 1 месяц, до устранения всех недоразумений. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки, тогда госрегистрация «тормозится» на срок не более 3 месяцев.

Процесс регистрации могут тормозить и сугубо внешние факторы: иногда затягивается процесс приема дома, в котором комиссия находит все новые и новые недочеты, да и БТИ часто не слишком торопится придти на помощь. В общем, на практике многое, как обычно, зависит от отношений застройщиков с представителями муниципальной власти.

Как пояснила Наталья, заниматься оформлением права собственности на недвижимость может и продавец, и покупатель. Изначально это прописано в договоре.

- Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Конечно, очень удобно, если за вас все сделает представитель компании, и в один прекрасный день вручит вам красивый документ о собственности на новую квартиру. Однако, как показывает практика, если права оформляются «скопом», то есть сразу нескольким покупателям, приходится ждать, когда все жители сподобятся предоставить необходимые документы представителю. А это может затянуться на неопределенное время...

Впрочем, для инвестора задержка с регистрацией права собственности не так критична, как для покупателей жилья. Будущие хозяева могут заселиться в построенный дом и жить фактически в своей квартире, но прописаться в ней не имеют права до получения свидетельства о собственности. Разменивать незарегистрированную недвижимость или закладывать ее (например, для получения кредита в банке) также никак не получится.

Правда, у жильцов есть возможность обратиться в суд с иском о регистрации по месту жительства, и, как показывает все та же практика, случаи принятия решений в пользу истца были, и неоднократно.

- И последнее. Если вы уже приобрели квартиру в новостройке и решили ее регистрировать сами, то самый лучший и безболезненный вариант -  обратиться в агентство за юридической консультацией. Но я все же советую - к риэлторской фирме, которая поможет избежать вам как бумажной волокиты, так и выявить незаметные непрофессиональному глазу нарушения при проверке правоустанавливающих документов строительной компании. Поверьте, лишняя трата денег на услуги специалистов с лихвой окупится надежностью и избежанием долгой нервотрепки. Это гарант надежного приобретения жилья на долгие годы.