Как правильно сдать квартиру в аренду?

Итак, вы решили сдавать свою квартиру. Но не хотите попасть впросак. Знайте, что первый и очень важный этап взаимоотношений с будущим жильцом – заключение договора. Как же правильно составить договор аренды жилья?

Вам понадобился дополнительный доход или вы не хотите, чтобы квартира пустовала – соседи советуют впустить квартирантов. Вы соглашаетесь, но к такому важному и серьезному шагу еще нужно основательно подготовиться.

Все тонкости этого непростого дела корреспонденту Gorodlip.ru объяснила сотрудник одного из агентств недвижимости Липецка Наталья Агеева.

- Отношения арендаторов и арендодателей закрепляются, как правило, в виде договора найма, который составляют в простой письменной форме. Такой документ не требует обязательной государственной регистрации или нотариального удостоверения. Достаточно скрепить его подписями обеих сторон договора, чтобы он был действительным. Обладая необходимыми знаниями и опытом, можно составить и заключить такое соглашение самостоятельно. Если знания и опыт отсутствуют, лучше обратиться в риелторскую компанию за помощью.

Вообще риэлтеры рекомендуют составлять договор, даже если вы сдаете квартиру на несколько дней. Юридическую силу он приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник.

Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, регулировать порядок расчетов (реальную сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т.д.), а также определять обязанности и ответственность сторон (не забудьте предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).

Помните, основной риск, которому подвержен любой арендодатель, связан с порчей или уничтожением его собственности — имущества, имеющегося в квартире, и самой квартиры — или с причинением вреда имуществу соседей. Поэтому помимо договора не забудьте составить опись имущества в случае, если вы сдаете меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой. Каждый предмет должен получить краткую характеристику - год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения.

Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой - при возврате квартиры. Подписание данного документа позволит избежать необоснованных претензий, которые могут возникнуть как с вашей стороны, так и со стороны арендатора по окончании срока действия договора найма.

Застраховать себя от потенциальных рисков арендодатель может двумя способами, объясняет Наталья Агеева:

1) при заключении договора аренды взять с будущих жильцов так называемую страховую сумму, равную, как правило, месячной стоимости найма, — данную сумму берут в качестве гарантии покрытия арендатором некоторых видов платежей, а также в качестве гарантии внесения им арендной платы и возмещения мелкого ущерба, причиненного имуществу владельца;

2) заключить договор о страховании квартиры и имущества со страховой компанией. Чаще всего арендодатели страхуют отделку, имущество и гражданскую ответственность.

Вы также можете получить дополнительные гарантии – например, гарантию от фирмы, где работает ваш квартирант. Особенно это актуально в тех случаях, когда жилец прописан в другом городе, поясняет Наталья Агеева. В этом случае, если жилец нанесет материальный ущерб имуществу или квартире и съедет без предупреждения, убытки будет возмещать его организация.

Также одним из важных вопросов является количество посещений квартиры и порядок таких визитов (с предварительным уведомлением арендатора или без такового) хозяином, то бишь вами. Это также необходимо отразить в договоре. В текст договора важно вписать и паспортные данные обеих сторон, указать адрес жилого помещения, документы, на основании которых арендодатель получил в собственность квартиру.

Если в договоре указаны паспортные данные квартиранта, а он проживает не по месту регистрации, то найти его будет скорее всего нереально, поэтому собственник должен обладать дополнительными сведениями о своем клиенте: место работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя (супруги, брата, сестры и т. д.), чтобы иметь хоть какие-то рычаги воздействия.

Конечно, все эти документы следует составлять и оформлять под наблюдением специалистов из риелторской фирмы. Это обходится арендодателю бесплатно и дает ему ряд дополнительных преимуществ. Например, у вас если конфликт с арендатором все же произойдет, агентство обязательно окажет владельцу квартиры юридическую поддержку и поможет ему защитить свои интересы.

Договор необходим, считает Наталья Агеева. Даже если между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор. При таких отношениях хозяину квартиры становится трудно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату. Ведясь на оправдания квартиросъемщиков: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потерю денег – хозяин, то бишь вы, рискует вместо доходной аренды получить благотворительность. Конечно, элемент доверия между квартирантом и хозяином должен присутствовать, но с сохранением дистанции.