Французский подход к русской недвижимости

Минюст России поддерживает идею введения обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью.

Квартирный вопрос в России, к сожалению, испортил не только москвичей, но и тысячи жителей других городов, больших и маленьких. И если раньше люди боялись, чтобы кто-нибудь не воспользовался своими связями и не выселил их с квадратных метров, то теперь покупатели и продавцы недвижимости, оформляя сделки, волнуются, как бы не попасть в лапы мошенников.

Российские законодатели и другие заинтересованные в прозрачности рынка недвижимости службы и ведомства выступили с инициативой подключить к оформлению сделок нотариусов.  При внедрении новых нотариальных технологий Минюст России и Федеральная нотариальная палата рассчитывают на международный опыт. Показателен в этом случаев французский пример, который и берется за основу в России.

Задаток - нотариусу

Во Франции сделка с недвижимостью проходит в три обязательных этапа. Первый — подписание предварительного договора.  В документе указываются все условия сделки, делается описание объекта и способ оплаты. После оформления бумаг покупатель выплачивает задаток. Сумма - около десяти процентов от стоимости объекта.

Продавец не получает деньги на руки – они переводятся на банковский счет нотариуса, где хранится до финального подписания окончательного договора купли-продажи.

Как только предварительный договор подписан, недвижимость снимается с продажи. Французский закон определяет срок (7 дней), в течение которых покупатель может отказаться от сделки. При этом он получает задаток обратно. А вот если покупатель решил аннулировать сделку по истечении семи дней, не имея достаточных для этого оснований, он теряет вложенную сумму.

Договор купли-продажи

Второй этап сделки — это подписание окончательного договора купли-продажи.

И если в России купить-продать квартиру можно всего за несколько дней, то во Франции до заключения окончательного договора календарь перелистает два, а то и три, месяца. Время необходимо для проверки нотариусом объекта – документов на него, чистоту сделки. Одновременно с проверкой покупатель оплачивает покупку. И снова продавец не получает на руки деньги. Они переводятся на счет нотариуса. К моменту подписания окончательного договора на банковском счету нотариуса должна находиться не только полная сумма стоимости недвижимости, но и сумма на расходы по оформлению сделки. Это гербовый сбор, государственные взносы и регистрационные налоги.

Сделка оформлена!

В конце-концов, если объект чист, деньги перечислены, нотариус заверяет акт купли-продажи. Продавец отдает ключи от "квартиры, где деньги лежат" покупателю в кабинете нотариуса.  После заверения акта продажи в течение нескольких дней покупатель будет зарегистрирован в официальных инстанциях.

Как у нас?

Руководство Федеральной нотариальной палаты уже неоднократно заявляло, что документ практически готов. Однако поправки в Гражданский кодекс, которые и определяют порядок сделок с недвижимостью, вызывают множество пересудов. Активнее всего ситуацию комментируют представители бизнеса. По мнению многих аналитиков, дело не только в экономии (нотариусу ведь придется заплатить за оформление сделки), но и в российской действительности. А она на сегодня такова, что значительное количество сделок непрозрачны.

Как прокомментировал ситуацию на французско-российском юридическом семинаре в Париже заместитель министра юстиции  Юрий Любимов:

- Современная глобальная экономика построена так, что эффективен только тот, кто принимает дешевые решения. Скажем, построить новый дом дешевле, чем отреставрировать старый. Но если бы во Франции хотели поступать эффективно, мы бы не увидели того Парижа, который есть. Снесли бы старые здания, возвели коробки из стекла и бетона. Если государство хочет иметь высокое качество жизни и правовой защиты граждан, за это надо платить. Точно так же, как за социальную поддержу граждан, экологию.

Участвовавшие в семинаре французские судьи удивились, как можно убирать нотариуса из важных сделок, если он обеспечивает безопасность.

Нотариус проследит не за всеми…

Изначально проект предусматривал введение обязательного нотариального заверения для всех типов сделок с недвижимостью, в том числе и для частных лиц. Однако в середине ноября российские законодатели исключили из проекта нового Гражданского кодекса норму об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью для физических лиц. Правда, слуги народа обещают вернуться к рассмотрению данного вопроса после принятия нового закона о нотариате и закона о тарифах на нотариальные действия.

Экспертное мнение:

Алексей Еремин, юрист-консульт риэлторской компании:

- Нотариальное оформление сделки купли-продажи недвижимости, к сожалению, не обезопасит граждан от мошенников, нечестных посредников, продавцов.  Сделку, которую оформил один нотариус, может отменить другой нотариус. У них нет единой базы кадастровой недвижимости. Придется еще и их контролировать, перепроверять. А на это будет уходить время. Планируется, что нотариус сам будет относить все документы на государственную регистрацию. Но как это будет происходить все на самом деле, никто не знает.  Нас, как и всех риэлторов, также волнует, как это будет все происходить? Сейчас люди по несколько часов сидят в очередях к нотариусам. Если через них будут проходить все сделки с недвижимостью, то очереди увеличатся.  Вырастет и стоимость квартир, так как нотариус за свою работу будет брать 1-2 процента от суммы сделки.  Такова мировая практика. Даже если примут закон,  чтобы все сделки с недвижимостью оформлял нотариус, в силу он вступит только после государственной регистрации. По сути,  нотариусы — ненужное звено.

От себя хочется добавить, что квартиры и дома, да и любая другая недвижимость, покупаются нами не каждый день. Многим хочется чувствовать себя безопасным во время сделки, не бояться, что останешься разом без денег и квадратных метров.