Земельный вопрос: что делать?

Как распорядиться земельным участком разумно.

На прошлой неделе мы рассказали, как правильно выбрать дачу. Сегодня мы рассмотрим обратную сторону вопроса. Если ваш участок находится в голом поле или вам в тягость его обрабатывать? Не сомневайтесь, он в любом случае представляет ценность. Главное, с умом им распорядиться.

Современное российское законодательство предлагает несколько операций, которые можно совершать с земельными наделами.  Было бы к чему приложить руки. Сегодня мы представляем вашему вниманию основные виды сделок с землей.

К правам на землю в России относятся:

• право собственности;
• право аренды;
• право ограниченного пользования (сервитут);
• право безвозмездного срочного пользования.

Главное среди них — это, конечно, право собственности, которое позволяет владельцу делать с ним все что угодно – продавать, закладывать, сдавать в аренду  или совсем забросить.

Владелец земельного участка  может совершать несколько видов сделок:

• куплю-продажу;
• сдать в аренду;
• передать по наследству;
• обменять;
• подарить;
• оформить ренту;
• предоставить в безвозмездное срочное пользование.

Напомним, что любая сделка возможна только с теми участками, которые прошли государственный кадастровый учет и границы которых четко определены. Это значит, что было проведено межевание, а на руках у владельца есть кадастровый паспорт. Все сделки с землей обязательно регистрируются в органе госрегистрации прав. Данные о них вносятся в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа

Это самый популярный вид сделок. По закону, объектами продажи не могут быть:

• земли общего пользования населенных пунктов;
• земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов;
• зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению;
• предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;
• участки, находящиеся во временном пользовании.

Если участок имеет обременения, ограничивающие владельца в использовании земли, то лучше узнать о них до оформления сделки. Обременения бывают разные - это может быть и близость ее к санитарно-защитным зонам,  и залог в банке, и другие.  Помните: участок продается со всеми его обременениями! А если вас об этом не предупредили, вы вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

В России разрешает покупать участки в рассрочку и в кредит - до полной оплаты участок остается в залоге у бывшего владельца.

Аренда

Еще один популярный вид сделок. Участок  предоставляется во временное пользование. Плоды трудов – урожай, доходы, полученные от деятельности на земле - собственность арендатора. Договором аренды обычно оговаривается ее срок, а если он не указан, она считается бессрочной.

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в нескольких случаях: когда арендатор нарушает условия использования участка — пользуется им не по назначению или ухудшает качество земель. Еще одна причина — когда более двух раз нарушаются сроки внесения арендной платы.

В случае расторжения договора стороны уведомляют друг друга за три месяца.

Залог (ипотека)

Участок, как и другую недвижимость, можно оставить в залог, если вы берете кредит в банке. Земля остается вашей собственностью, однако в случае невозвращения кредита банк вправе продать участок.

В этом случае вы можете сдать его в аренду, отдать во временное пользование или завещать. Согласия банка при этом не потребуется. А вот если встанет вопрос о продаже, обмене или внесение участка в качестве паевого взноса, придется получить одобрение кредитного учреждения.

Сервитут

Сервитут (платный, бесплатным, публичным или частным) дает право ограниченного пользования чужим участком.

Публичный сервитут устанавливается законом для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или населения. Например, если участок необходим для свободного доступа к водоему.

Частный сервитут оформляется договором между владельцами нескольких участков. Такая ситуация может возникнуть, если доступ на землю соседа возможен только через ваш надел. За "транзит" вы можете запросить оплату. При перепродаже участка сервитут сохраняется в виде обременения.

Дарение

Получатель такого подарка имеет право в любое время отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если вы отказались от участка уже после оформления его в собственность, то земля отойдет государству.

Рента

По договору ренты один человек передает свой участок в собственность другому, который обязуется выплачивать ему определенную сумму. Рента бывает бессрочной или пожизненной, в виде денег или услуг.  При этом плательщик ренты ограничен в правах, так как может распоряжаться участком только с предварительного согласия получателя.

Безвозмездное срочное пользование

Это наиболее простой вариант. Владелец  разрешает кому-либо бесплатно попользоваться участком. Вернуть землю надо будет в том состоянии, в котором она была получена.

Экспертное мнение

Виктория Божак, риэлтор:

- Приобретая земельный участок, стоит определиться для чего он вам нужен. Это может быть дачный участок или земля под индивидуальное жилищное строительство.  В зависимости от назначения  будет и стоимость земли. Дача - будет стоить дешевле. В том случае, если вы хотите приобрести земельный участок под ИЖС, узнайте у продавца к какой категории относится надел. Если она проходит по документам, как земля сельскохозяйственного назначения, то вам придется потратить время и средства на переоформление ее под ИЖС.

Обязательно проверьте документы на право собственности на землю. В большинстве случаев, собственник имеет большой земельный пай, который распродает частями (участками). Перед сделкой стоит узнать в земельном комитете, а также поискать информацию в интернете о продавце, о продаваемых земельных участках.  Не исключено, что на землю наложен арест, или уже были случаи обмана, махинаций с покупателями.