Я к вам пришел навеки поселиться!

Продам квартиру с людьми или непрошенный жилец хуже…

Помните, раньше, за счастье было заполучить заветный штамп о прописке в какой-нибудь квартире, желательно в столичном городе. Слово "прописка" вершило людские судьбы, из-за него совершались страшные поступки, нередко люди шли на преступления, в том числе и моральные.

Ведь если ты прописан, то и право на квадратные метры имеешь. Времена изменились, с ними появились новые статьи в Жилищном кодексе. Теперь иметь штамм о прописке и быть собственником – совсем разные вещи, которые друг на друга практически не влияют.  Разберемся сегодня в вопросе, может ли некто купить-продать жилье, в котором числятся люди?

Жилищный кодекс диктует

В последние годы прописка потеряла свое было величие. И если в бытность СССР она означала безусловные права на квартиру: прописанный получал право жить ровно столько, сколько ему заблагорассудится. Его было невозможно выгнать, или продать жилье без полученного согласия. Разгорались бытовые драмы: при разводе прописанные супруг требовали дележа квадратных метров. Взывать к совести было бесполезно, закон был на стороне прописанных. Помните, как подобных семейных разборок боялась мать одного из главных героев в фильме "Москва слезам не верит"?

В 2000-е прописку заменили регистрацией. И если  первая была разрешительной (вам могли и отказать в штампике), то вторая является сугубо уведомительной. Мы как бы добровольно сообщаем государству, что живем по такому-то адресу. Разумеется, чаще всего такие законодательные новшества красиво выглядят на словах, на деле – мало что изменилось.  

Чуть позже были внесены поправки в статью 292 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Ранее она говорила о том, что "переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу НЕ является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом". В новой редакции исключили "НЕ". Смысл закона изменился.

1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, где есть статья 31, посвященная  взаимоотношениям собственника квартиры с членами его семьи. Настало время говорить о так называемых "бывших родственниках". Теперь родственники, которые долгие годы прожили под одной крышей, получили право пользования помещением только в тот период, пока являются членами семьи. Первое время на улице внезапно оказывались не только бывшие жены или мужья, но и дети или родители собственников, в случае продажи жилплощади.  Право проживать в квартире супруга предоставляется только по решению суда и только временно (в среднем на один год). А дальше – живи, где хочешь.

Что мы этим хотели сказать? Российские законы сегодня совершенно однозначны: "прописка" не является основанием претендовать на квартиру. Исключение составляют люди, кто был прописан в квартире на момент приватизации и отказался от участия в ней, (об этом говорится в ч.3 ст.31 ЖК).

Необходимо отметить, что данная справка описывает идеальные условия. В жизни же встречаются случаи, когда люди попросту отказываются съезжать с облюбованных когда-то квадратных метров и не отказываются жить по новым реалиям, противоречащим их интересам.

Скидка прилагается

Сегодня хоть и редко можно встретить честные объявления, что продается квартира, в которой зарегистрирован (прописан) кто-то. Невольно вспоминается литературная ситуация: "Я к вам пришел навеки поселиться!" - персонаж Васисуалия Лоханкина из "Золотого теленка" отлично подходит этому случаю.

Продавцы, предлагающие квадратные метры с жильцами, как правило, делают солидную скидку.  Часто подобные объекты продаются "классическим" способом – через агентства недвижимости, с рекламой, но кто-то пытается продать "в слепую" или спихнуть знакомым.

Разумеется, за каждой подобной квартирой стоит острый конфликт: собственник не может договориться с прописанным (или прописанными). Единственный шанс сбросить с себя эту обузу - продать с дисконтом. Размеры скидок индивидуальны и зависят от конкретных условий, размера имеющихся проблем. Квартира может подешеветь как на 20%, так и значительнее.

"Дисконт" измеряется количеством судов, которые, скорее всего, будут, так как прописанные совершенно не хотят освобождать помещение. Хотели бы - уехали бы раньше.  

Напомним, что российский суд – самый гуманный суд в мире. Часто судьи руководствуются не только законами, но и конкретными обстоятельствами дела. И хотя вы в любом случае добьетесь решения в свою пользу, но нервы подрастрепите. Противоположная сторона наверняка заготовит веские аргументы, будет стараться разжалобить судью, который точно также является чьим-то родственником.  

Скорее всего, после принятого решения противоположная сторона попытается его оспорить, а потом некоторые отказываются не выполнять. В дело придется включиться приставам.  

Две правды

А если возникла ситуация, когда в семье семеро по лавкам и другого жилья нету? Эксперты говорят, что не исключена возможность, что все семейство с ребятней и стариками, которые, скорее всего, в истории станут кем-то типа свадебного генерала, получит разрешение на проживание. А что делать собственнику, который тратил собственные силы на зарабатывание денег на покупку той или иной недвижимости и у которого также, возможно, есть обстоятельства, вынуждающие его пойти на сделку? У каждой стороны в этой истории своя правда, которую каждый и отстаивает.

Хочется вспомнить истину, что быть угодным всем сразу – невозможно. В любом случае придется выбирать. На его стороне собственника, кстати, стоит и Конституция РФ, являющаяся Основным законом. А если принять другую сторону? Не исключен безумный вал исков по переделу собственности. Ведь можно вспомнить, что сам когда-то жил в той или иной квартире. А может вспомнить, что мы когда-то временно регистрировались в гостиничном номере, приехав в другой город в командировку?  

Существующие на сегодня российские законы вполне цивилизованны. Осталось только, чтобы граждане поняли их суть и стали выполнять.

Экспертное мнение:

Виктория Божак, риэлтор:

- Покупая квартиру, для регистрации сделки обязательно запрашиваются данные о состоянии лицевого счета, где указано, сколько человек зарегистрировано на данной жилплощади. Стоит помнить, что в соответствии с российским законодательством нельзя выписать тех, кто отбывает наказание в колонии, проходит службу в армии, недееспособных граждан, несовершеннолетних, собственников жилья. Не могут выписать человека из квартиры и по доверенности. 

Как правило, такие квартиры стоят намного дешевле, чем аналогичные в этом же районе.  Правда, попадаются те, кто сознательно утаивает, что предлагаемые ими квадратные метры продаются с жильцом. В моей практике есть два случая, когда на продажу были выставлены подобные квартиры.  Так, за трехкомнатную квартиру с прописанным в ней недееспособным человекам хозяева просят два миллиона рублей. В то же время аналогичная квартира в этом же районе стоит от 3 миллионов рублей. В другом случае женщина пытается продать квартиру, в которой прописан ее сын, отбывающий наказание в колонии. Подобные случаи мы стараемся отслеживать,  риэлторы и агентства недвижимости обмениваются сведениями, предупреждают, что с такими продавцами нельзя вести дела.  Иначе может оказаться так, что, на пороге проданной лет 5-10 назад квартиры может появиться тот, кто в ней прописан и на законных правах захочет жить вместе с вами.

Правда, бывают случаи, когда люди осознанно покупают такое жилье. Это, как правило, практикуют мигранты из Азии, Вьетнама, Китая. Им без разницы, прописан кто-то в квартире или нет, главное - иметь законное жилье, в котором можно прописать или зарегистрировать своих родственников.