Тонкости заключения договора купли-продажи недвижимости, которые должны знать все

При заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества часто стороны используют авансовые платежи. Российское законодательство, в том числе и Гражданский кодекс РФ, не содержит обязательных требований к форме соглашения об авансе.

Но поскольку в ч. 3 ст. 380 ГК РФ (Понятие задатка. Форма соглашения о задатке) указано, что при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное, то можно сделать вывод, что соглашение об авансе может быть заключено в устной форме.

Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ч.1 ст. 161 ГК РФ (Сделки, совершаемые в простой письменной форме) соглашение об авансе обязательно составляется письменно, если сумма аванса превышает 10 минимальных размеров оплаты труда (с 1 января 2009 года минимальный размер оплаты труда равен 4 330 рублей).

В соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки) несоблюдение данной нормы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не отнимает у них права приводить письменные и другие доказательства.

Необходимо знать, что в отличие от задатка аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию. В случаях неисполнения договора сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в одинарном размере. При этом сторона, виновная в срыве сделки, не несет никаких санкций, за исключением ситуации, когда стороны в соглашении об авансе самостоятельно предусмотрели уплату неустойки.

Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ (Обязанность возвратить неосновательное обогащение) отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату.

Так как уплата аванса - денежное обязательство, то сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств.

Если все же сделка не состоялась, а продавец отказывается в добровольном порядке вернуть деньги, переданные в качестве аванса, то за защитой своих прав можно обратиться в суд. В заявлении нужно указать следующие исковые требования: взыскать сумму аванса, проценты за необоснованное пользование чужими денежными средствами, судебные расходы.

В связи с изложенным хотелось бы отметить, что при намерении совершить сделку по продаже недвижимого имущества безопаснее и разумнее заключать письменный предварительный договор, который содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, в том числе и сумму внесенного задатка.

В подобном случае при отказе покупателя от заключения основного договора купли-продажи продавец будет вправе оставить себе сумму задатка или обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.