Наверх
vorle.ru

В России растёт количество альтернативных сделок с недвижимостью

О причинах этого явления рассказал наш эксперт.

В России растёт количество альтернативных сделок с недвижимостью Новостройки Орла.

Статистика

Непростой 2022-й год «срезонировал» и на рынке недвижимости. Здесь произошёл ряд резких и любопытных изменений. В том числе – связанных с альтернативными сделками по продаже недвижимости.

Так, в первом квартале текущего года на вторичном рынке жилья, по оценкам портала «Мир квартир» (0+), количество таких сделок выросло до 35% от общего числа (против 5% в аналогичном периоде минувшего года).

Примерно такую же статистику приводят и многие другие источники.

Так в чём же причина такого бурного роста популярности «альтернативы», а также в чём состоят плюсы и минусы подобных сделок?

Что такое «альтернатива»?

От обычной сделки по купле-продажи жилья «альтернативная» отличается тем, что здесь будет не двое, а, минимум, трое участников. Один из них продаёт свою квартиру (объект №1) и покупает другую (объект №2). Другой выступает в роли покупателя объекта №1. Третий – в роли продавца объекта №2.

Разумеется, здесь возможны и различные варианты. В принципе, в такой цепочке может быть неограниченное количество человек. Кроме того, нередко человек продаёт одну квартиру, скажем, большой площади или с выгодным расположением, чтобы купить несколько, но «похуже». Это тоже влияет на конфигурацию схемы сделки.

Случаи, когда двое собственников просто меняются друг с другом квартирами, не прибегая хотя бы к ещё одному «посреднику», бывают, но редко. Гораздо чаще случается так, что при покупке-продаже квартир разница в их качестве покрывается деньгами. Скажем, собственник соглашается обменять свою «трёшку» на «однушку», но хочет получить солидную доплату за недостающие квадратные метры. Либо, наоборот, человек хочет расстаться с квартирой в небольшом населённом пункте и обрести примерно такую же, но расположенную в крупном городе, и готов выложить за такую «дислокацию» кругленькую сумму.

Кстати, подобная практика обмена квартирами была широко распространена ещё в СССР. Некоторые советские любители подобных сделок всю жизнь переезжали из города в город и из республики в республику, меняя то Якутск на Сочи, то Эстонию на Туркмению...

Особенности

Впрочем, в наше капиталистическое время всё намного жёстче. Очевидно, что альтернативная сделка, по сравнению с обычной, является более сложной. «Споткнуться» на каком-нибудь подводном «камушке», имея в цепочке не двоих, а троих (или больше) участников, гораздо вероятнее. Так что, по возможности, лучше поручить её проведение посреднику в лице авторитетного специалиста из агентства недвижимости...

В целом, риски здесь такие же, как и при обычных сделках, просто они умножаются в разы. Скажем, одним из собственников квартиры может оказаться несовершеннолетний. По закону, его новое жильё должно быть не хуже предыдущего – это должны согласовать органы опеки и попечительства. Если собственник страдает алкогольной зависимостью или психическим заболеванием, то такая сделка впоследствии может быть оспорена. Бывает и так, что одна из квартир, вовлечённых в схему, куплена в ипотеку или находится в залоге, тогда ещё одним участником сделки становится банк.

Мнение эксперта

Тему прокомментировал наш эксперт – Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета (Москва).

завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета
Александр Цыганов

Весной 2022 года резко выросла доля альтернативных сделок с недвижимостью. Например, в Москве от и так значительных 40% от общего числа до рекордных 80%.

Рост числа альтернативных сделок — по сути это увеличение доли обменов, ранее распространённой формы сделок на своеобразном советском рынке недвижимости. В старом советском фильме «По семейным обстоятельствам» был хорошо представлен механизм обмена жилья и конспирация, его сопровождавшая. В то время возраст символизировал общую площадь, количество детей – количество комнат в квартире, сводные – смежные и т.д. Таким образом находили друг друга люди, желающие сменить район, съехаться или разъехаться, а кто-то в тех условиях не вполне легально хотел получить доплату за снижение качества жилья.

Сегодня альтернативная сделка не нуждается в столь сложном прикрытии намерений, но все равно это более сложная сделка, чем просто купля-продажа, пусть и с использованием ипотечного кредита. Всегда есть риск срыва сделки из-за того, что кто-то передумал или решить получить больше. Поэтому увеличение доли альтернативных сделок показывает, что потребность в решении жилищного вопроса сохраняется, и люди ищут возможности в сложившихся обстоятельствах.

Небольшой объем доли свободной продажи недвижимости говорит об опасениях продавцов и покупателей на случай существенного колебания цен, а также недостаточном понимании возможностей по инвестированию полученных средств продавцами. Со снижением ипотечных ставок на вторичку вернётся спрос на этот рынок со стороны ипотечников и станет меньше сложных и рискованных альтернативных сделок. Это вполне реально на фоне снижения ключевой ставки Банком России. Мало того, многие покупатели новостроек используют свои старые квартиры для первоначального взноса, и на сегодня сложности с их реализацией начали сдерживать развитие первичного рынка недвижимости. Осенью 2022-го года можно ожидать снижения доли альтернативных сделок и возвращение к более рыночным вариантам организации решения жилищных вопросов, которые традиционно волнуют наших сограждан.

Хотите читать наши новости раньше всех?

Новости из приоритетных источников показываются на сайте Яндекс.Новостей выше других

Добавить
Печать


Комментарии ()

Чтобы оставить комментарий,
необходимо войти в систему
или зарегистрироваться

Вернуться к списку новостей

Последние новости

Яндекс.Директ



подписка